9月5日，著名財(cái)經(jīng)評論家，有“財(cái)經(jīng)女俠”之稱的葉檀出席深圳某商業(yè)論壇，并做主題演講。她指出：高房價(jià)的根本原因是貨幣現(xiàn)象，光用經(jīng)濟(jì)、人口解釋不通，“經(jīng)濟(jì)差、貨幣多”才是主因。
同時(shí)，她預(yù)判，只要經(jīng)濟(jì)不好，貨幣還會繼續(xù)增發(fā)。未來5-10年，實(shí)際利率會維持在零利率甚至負(fù)利率的水平。而人民幣有很大可能會變成“日元”，北京上海深圳房價(jià)7年翻番會是一個(gè)大概率事件。而只有經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功了，政府才有底氣出臺房產(chǎn)稅，真正對房地產(chǎn)進(jìn)行打壓。
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，中國最敏感的資金正在做兩件事情：1、在國內(nèi)搶資產(chǎn)，包括品牌資產(chǎn)、一二線城市土地資產(chǎn)、保險(xiǎn)資產(chǎn)；2、進(jìn)行國際化資產(chǎn)配置，在全世界買資產(chǎn)。
▌葉檀演講實(shí)錄（有刪節(jié)）：
今年深圳繼續(xù)這么漲，漲到突破香港的房子，我也看不懂。為什么現(xiàn)在的房地產(chǎn)這么漲？我從一個(gè)角度跟大家解讀一下。
90年代初，我剛到上海讀書，那個(gè)時(shí)候上海剛開始有商品房，93年前后，我記得最早的時(shí)候1500元/平米，那個(gè)時(shí)候我們感覺讀書是到鄉(xiāng)下去讀書的，最早的復(fù)旦不屬于市區(qū)，屬于上海寶山縣。
我們覺得是在鄉(xiāng)下，邊上有鴨子，還有田，現(xiàn)在那個(gè)地方的均價(jià)已經(jīng)到了7萬左右，當(dāng)時(shí)我們覺得1500元/平米好貴哦，根本買不起，那個(gè)時(shí)候不買，現(xiàn)在更買不起。
為什么房價(jià)這么漲？我認(rèn)為只有兩個(gè)原因，以前房價(jià)上漲，二戰(zhàn)以后一直到70年代，日本、美國的房價(jià)都在漲，它是平穩(wěn)上漲，一打仗，產(chǎn)能沒了，解決掉了，一般戰(zhàn)爭之后人口都有報(bào)復(fù)性反彈，所以會迎來長期的上漲周期，這就意味著你什么時(shí)候買都是對的，只要你在高峰的時(shí)候拋掉都是對的。
但是現(xiàn)在，說實(shí)話，大家覺得中國經(jīng)濟(jì)好嗎？我到珠三角、到長三角，現(xiàn)在東部沿海地區(qū)做實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本上都屬于活雷鋒性質(zhì)。
08年之前傳統(tǒng)行業(yè)是兩位數(shù)增長，現(xiàn)在是負(fù)兩位數(shù)增長，你用經(jīng)濟(jì)的角度說不通，用人口的角度也說不通。
我們知道，中國人最喜歡生孩子，但是2015年、2016年人口基本進(jìn)入拐點(diǎn)期，上海不婚的挺多的，老年人這么多，但是上海的房價(jià)瘋掉了，去年年底我去看樓盤，上海的副中心，寫字樓，因?yàn)槲覀兪窍拶彛植荒茈x婚，那個(gè)寫字樓當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)是4.5萬/平米，三個(gè)月之后開二期，6萬/平米。
再過兩個(gè)月開三期，每平米就要7、8萬。而且最關(guān)鍵的是還不是上漲，要是光上漲，我不買也就算了，關(guān)鍵問題是你買不到，不瞞大家說，我后來找了那個(gè)開發(fā)商，根本就買不到，買房子還要托關(guān)系，在中國你想象得到第二個(gè)商品買東西還要托關(guān)系的嗎？
沒有，中國的一切都產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)也產(chǎn)能過剩，但在有的地方就是要托關(guān)系，這是一個(gè)很奇怪的事情。
所以用人口來看現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，你也不太說得通，我們只能從一個(gè)地方來看，就是經(jīng)濟(jì)差，貨幣多。
1998年M2余額（廣義貨幣）是10.45萬億，到2014年上半年是120.96萬億，上漲12倍。如果我們把時(shí)間段再拉長，1990年中國的廣義貨幣是多少呢？
1.39萬億，1990-1998年廣義貨幣增長了10倍，1990-2014年，差不多八、九年我們的貨幣就增長10倍。
1990-2015年，2015年廣義貨幣是150萬億左右，我后來算了一下，25年時(shí)間，中國的廣義貨幣漲了100倍，我說得更確切一點(diǎn)，我除了一下，99.39倍。
我剛才聽到深圳現(xiàn)在的均價(jià)是6萬左右，我們假設(shè)它是6萬，倒推回去，25年前它應(yīng)該是多少？1990年深圳的房價(jià)是多少？
我的算法很簡單，就是除以100，因?yàn)槲野阉胸泿诺牧慷即虻簦揖统?00，那么1990年深圳的房價(jià)應(yīng)該是600元/平米。
每個(gè)投資的人都覺得自己很牛，因?yàn)槟阃顿Y什么都賺錢，房地產(chǎn)是賺得最多的，投資者房地產(chǎn)，房地產(chǎn)賺錢；
投資紅木，紅木賺錢；投資翡翠，翡翠賺錢，你現(xiàn)在到云南那邊去看，稍微看得我上面眼的，沒有低于一百萬的，有的人說一百萬只能買一個(gè)廁所，那有什么稀奇，一百萬你還買不來一塊石頭呢。
如果在這25年時(shí)間里，你的財(cái)富增速沒有高于100倍的話，其實(shí)你跟貨幣是剛好打平。
我經(jīng)常說：不要覺得自己牛，自己牛的時(shí)候，照照鏡子，默念一句話“臺風(fēng)來了，豬都會飛”。
也就是說我們投資賺錢并不是我們自己有多牛，而是央媽太牛了。那么我們對于未來的投資，主要看的是什么呢？
看的是貨幣政策，如果經(jīng)濟(jì)不好，經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，很多人說未來中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型肯定成功，對，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型肯定成功，只要我們活得夠久，一定能看到這一天。
但是凱恩斯說過“從長期來看，人都會死的”，“人都會死”是個(gè)常識，其實(shí)從投資的角度來說就是從長期來看，所有的投資都有時(shí)間限制，沒有時(shí)間限制的投資是在耍流氓。
接下來會怎么樣呢？國外經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志有一個(gè)很簡便的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，叫做“巨無霸指數(shù)”，我就是根據(jù)巨無霸在各個(gè)國家賣的價(jià)格算出各個(gè)國家真實(shí)匯率價(jià)格，比如說美國巨無霸漢堡賣1元，在中國賣8元，那么從實(shí)體角度來說，人民幣比美元，不管你怎么算，從巨無霸的角度就是1比8。
現(xiàn)在在深圳吃一碗蘭州牛肉拉面多少錢？有人說30元，深圳好貴哦，怪不得深圳房價(jià)高，好有錢。
我在全國各個(gè)城市調(diào)查過，一碗蘭州牛肉拉面的中位數(shù)大概是12-15元，如果蹲在路邊吃，凳子也沒有，大概是7、8元，你吃的不知道是什么肉，貓肉、老鼠肉都有可能，反正珠三角這邊吃東西很有想象力，他告訴你是牛肉拉面。
如果進(jìn)房間吃，一個(gè)小破店，坐在塑料凳子上吃，基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的，還點(diǎn)兩個(gè)小蔬菜，我估計(jì)跟上海一樣，上海的價(jià)格是在20-25元之間。
中國物價(jià)最高的地方不是CBD，CBD賣的都是LV，全球統(tǒng)一價(jià)格，在深圳買是這個(gè)價(jià)格，在上海買也是這個(gè)價(jià)格，除非是免稅店，這個(gè)東西沒得比。
同樣一碗牛肉面，最貴的是哪里呢？中國最黑的地方是機(jī)場，機(jī)場的物價(jià)是最高的，機(jī)場這么一碗面條基本上48元，一般后面會取一個(gè)“8”字，發(fā)嘛，通常是48元、58元、68元，我吃到最貴的好像是在西北西寧邊上，很破爛的機(jī)場，但是它可黑了，我當(dāng)時(shí)拍了照，我看到的最貴的價(jià)格是98元。
1988年蘭州的大學(xué)生吃一碗面條多少錢呢？當(dāng)時(shí)是3毛錢，最貴5毛錢，我后來算了一下，我們就按照路邊攤來算，最便宜的，大概這一碗面條在26、27年的時(shí)間里漲了30倍-100倍。
所以不要說消費(fèi)品的價(jià)格沒有上漲，瘋狂上漲，只是我們不知道。我們中午吃一餐飯，最便宜的人均200元要吧，人均200元相當(dāng)于什么呢？
我一直有一個(gè)說法，我說人民幣會變成日元，很多愛國人士瘋狂的用磚頭拍我，他說“你不愛國，人民幣怎么可能變成日元呢？”
有什么稀奇，現(xiàn)在北京房價(jià)漲了之后，上海房價(jià)漲了之后，一磚頭拍下來，拍死的全是千萬富翁，所以我說你現(xiàn)在愛上一個(gè)女孩子，送個(gè)鉆戒算什么，珠寶現(xiàn)在在下跌，你有本事中南海西邊拿兩畝地？那才算牛，現(xiàn)在最值錢的就是核心地帶的土地。
最近的“寶萬之爭”，一年多的連續(xù)劇，從來沒有一出戲可以演一年多，讓我們看不厭，我們總算看到了。“寶萬之爭”爭的是什么？爭的無非兩樣?xùn)|西，一是萬科的現(xiàn)金和品牌，萬科這家公司賬面上現(xiàn)金太多了，二是萬科的土地資產(chǎn)，所以恒大才會舉牌廊坊發(fā)展，為什么要舉牌廊坊發(fā)展？
你想想廊坊的投資公司，以后的投資公司如果上市的話，恐怕都會被舉牌，每個(gè)地方的投資公司都是占有地方土地最多的公司，所以爭來爭去爭的是一二線城市的土地，現(xiàn)在土地溢價(jià)最高。
我上次坐高鐵從北京回上海，邊上坐了一個(gè)做投資的，很老的朋友，中間很多年沒見了，他現(xiàn)在在國內(nèi)文化這一塊的投資做得相當(dāng)好。
他說“他很相信一個(gè)人，這個(gè)說以前在上海房價(jià)一千五的時(shí)候，他說上海的房價(jià)會到一萬五，現(xiàn)在上海的均價(jià)已經(jīng)七萬左右了，他說會很快突破十萬”。
我就在想突破十萬是一個(gè)什么概念，最離譜的是我前兩天去北京，北京人說北京房價(jià)最高預(yù)測是均價(jià)突破80萬，我當(dāng)時(shí)就躺倒在地，我已經(jīng)不能想象了，當(dāng)時(shí)是北師大的董藩提出來的，如果80萬的話，我想中國經(jīng)濟(jì)就要?dú)缌耍瑹o論怎么說，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，均價(jià)十年以后翻番，大家覺得是很難想象的事情嗎？一點(diǎn)不難想象。
我們?nèi)绻?%的經(jīng)濟(jì)增速，基本上7年左右就翻番了，很容易的事情，GDP每年7%的增長，大家回想一下，深圳的房價(jià)每年7%的增長有嗎？
如果是，大家半夜睡覺都會笑醒，因?yàn)樘阋肆耍鞘曛螅钲诘姆績r(jià)就是翻番以上，1.5倍，很起碼的算數(shù)，你一算就知道未來的價(jià)格會到哪兒去。
我有一個(gè)基本的判斷，央媽還會發(fā)錢，因?yàn)槲业幕九袛嗍侵袊?jīng)濟(jì)繼續(xù)不好，不敢出房產(chǎn)稅，這是我一以貫之的邏輯，要么跟上海、跟重慶一樣，出了房產(chǎn)稅等于沒用，上收的十幾億的稅還不如征稅成本，他不如不收，批一塊地，一塊地就能賣一百多億。
而且我告訴大家，營改增之后，中央政府的稅收，營業(yè)稅這一塊增長了30多倍。我想說的是，營改增地方政府吃虧了，極虧，虧了怎么辦？心理不平衡，不平衡容易變態(tài)，一變態(tài)，地價(jià)拍得更高，這是很簡單的道理，他總要找個(gè)地方填補(bǔ)。
再接下去還有一件事情，我為什么說貨幣還會增發(fā)呢？很簡單的一個(gè)道理，大家看社會融資的總量在增加，尤其是最近這段時(shí)間，最主要的是它沒辦法不放貨幣，如果我是央行，我也放貨幣，這是全球主要經(jīng)濟(jì)體資本形成總額占GDP百分比。
現(xiàn)在中國的GDP6.7%，CPI1.8%，大家笑不動了，因?yàn)槟阕弑槿蚨颊也坏礁玫臄?shù)字，這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)相當(dāng)漂亮了。但是它怎么維持這么高的數(shù)字？
靠投資，在所有主要的經(jīng)濟(jì)體里面，中國是這根綠線，投資的比重已經(jīng)是全球最高的了，也就是說地鐵還會造下去，高鐵還會造下去，到2020年所有50萬人口以上的城市全部通高鐵，所有大城市全部通地鐵，上海地鐵總量現(xiàn)在超過香港了，再接下去我想上海、北京這樣的城市地鐵里程數(shù)肯定是全球第一。
我們經(jīng)常說2009年四萬億投資，四萬億算什么？把它當(dāng)風(fēng)箏放了，什么也不算，我們現(xiàn)在四十萬億的投資都有了，就是他拼命的在借錢投資。
我前兩天去貴州一個(gè)地級市，我不知道大家有沒有聽說過，以前比較窮的一個(gè)地方，叫畢節(jié)，這么一個(gè)城市，高速公路有四條通過，明年有高鐵通過，大家想想看中國這幾年的投資量有多大，完全超過我們的想象。
那么投資誰來出錢？表面上是地方政府出錢，但事實(shí)上是誰存錢誰出錢，誰買地誰出錢，誰買房子誰出錢，也就是說現(xiàn)在資金的周轉(zhuǎn)一定是通過印錢的方式，一定是通過把利率打到最低的方式，然后地方政府跟企業(yè)擺脫債務(wù)負(fù)擔(dān)。
換句話說，說得直白一點(diǎn)，說點(diǎn)人話，也就是說我的預(yù)判是未來5-10年我們的實(shí)際利率維持在零利率甚至負(fù)利率的位置，貨幣基數(shù)上升。
國企如果負(fù)債率到177%的話，怎么辦？很簡單，讓在座所有人買資產(chǎn)，把國債的負(fù)債打下去，肯定是這么干的。
這個(gè)情況越來越嚴(yán)重，從去年開始，地方政府的負(fù)債基本上急劇上升，今年上半年還是在通過各種各樣的平臺繼續(xù)負(fù)債。
所以，他敢出房產(chǎn)稅嗎？他敢把地價(jià)打下去嗎？如果有一天中國的房地產(chǎn)總體均價(jià)大幅下行，而地方政府根本沒事，舉重若輕的話，只有一個(gè)理由，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)好了，也就是說經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了，他才敢那么干，否則借他十個(gè)膽子也不敢把房地產(chǎn)打下去，這就是我的基本判斷。
有的時(shí)候不是我們要不要的問題，而是形勢一定會這樣子，為什么滴滴約車合法化？打車軟件弄了半天說合法、非法，交通部門整治了半天，現(xiàn)在中國率先合法化，為什么合法化？
大家看武鋼的工人，武鋼要裁幾萬人，這些工人穿著工作服去找工作，再就業(yè)、再創(chuàng)輝煌？別做夢了，這些人在國企干了一輩子，五十多歲了，你讓他再創(chuàng)輝煌是忽悠他，這樣是不道德的。
那他能干什么？就業(yè)最多的是出租車或約車司機(jī)，一萬人左右干這個(gè)事情，所以我們需要把約車軟件合法化就是這個(gè)道理，一定要讓他們合法就業(yè)。
中國的有錢人或企業(yè)在做什么樣的事情？你以為萬達(dá)還是一家中國企業(yè)嗎？我認(rèn)為不是，既然全球15%的院線票房都已經(jīng)在他們手上了，我認(rèn)為他們就是一家國際企業(yè)。
為什么土地是中國最重要的硬通貨？有人說因?yàn)檎莆赵谡掷铮酝恋夭胖靛X。不是的，雖然掌握在政府手里，但是我們也曾經(jīng)房地產(chǎn)下跌過啊，大家也曾經(jīng)不買過啊，即便是房地產(chǎn)都在上漲，還有鄂爾多斯呢，那么為什么土地現(xiàn)在那么值錢？
搶資產(chǎn)，中國現(xiàn)在品牌資產(chǎn)在搶奪，土地資產(chǎn)在搶奪，然后還在搶奪保險(xiǎn)資產(chǎn)，幾乎所有大型房地產(chǎn)公司都在金融化，所有金融公司都是全牌照，全牌照里面一定有一個(gè)牌照——保險(xiǎn)牌照，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)牌照是來現(xiàn)金最容易的東西，是現(xiàn)金流最好的。
為什么房地產(chǎn)會成為中國最最重要的潤滑劑？我認(rèn)為只有一個(gè)理由，很簡單，中國的金融需要抵押品，你說什么都是假的，他抵押給你一堆股票，這個(gè)股票有可能三年之后就一分錢不值，也就是說信用太差了，差到除了房地產(chǎn)他什么也不相信。
有一部美劇大家看過沒有？叫《別對我撒謊》，拍了三季就沒了，我當(dāng)時(shí)看了時(shí)候，它說每一個(gè)人平均十句話里面有三句是謊言，不管真的、假的，就是他習(xí)慣性的謊言，有可能三句不是真話。
我后來一想，在中國做生意，有可能十句里面八句是假的。
這說明什么呢？這說明如果沒有抵押品的話，中國的金融是沒有辦法運(yùn)作的，它需要一個(gè)大家都相信的抵押品，它需要一個(gè)大家全相信的儲蓄罐，那就是房地產(chǎn)。
我現(xiàn)在碰到的情況都發(fā)了瘋了，就跟去年上半年做股市一樣，我現(xiàn)在到什么飯店去吃飯，邊上那張桌子一定在說房地產(chǎn)，一定在討論要不要買房，昨天晚上我們在深圳吃飯，邊上那桌就在說深圳的房地產(chǎn)。
為什么這樣？為什么你覺得中介機(jī)構(gòu)是你的親人？只有他沒有騙過你，很簡單，只有經(jīng)緯度、磚頭水泥騙不了你，那張房產(chǎn)證騙不了你，很多人批房地產(chǎn)開發(fā)商沒道德，我不批，因?yàn)槲覐膩聿挥X得一個(gè)行業(yè)沒道德。
現(xiàn)在有人說房地產(chǎn)業(yè)很高尚，從來不騙人，你看，股市才騙人。股市騙人也是大家給逼的，它漏洞太大了。
中國的敏感資金在做兩件事，我們可以學(xué)，第一件事情是搶奪資產(chǎn)，第二件事情是國際配資，這是中國敏感資金在做的兩件事情。
你覺得美的是珠三角的企業(yè)，中國很大的一家電器商，但是他最近在日本買了一個(gè)研發(fā)中心。你覺得三一重工是長沙的企業(yè)，人家把總部搬到北京去了，在歐洲買廠房，中聯(lián)重科在意大利有廠，你跑到法國波爾多地區(qū)，十分之一酒莊都是中國人的。
中國人現(xiàn)在是逮到什么買什么，華爾道夫酒店、土地，他們覺得上海一座城市的房產(chǎn)就可以把新西蘭買下來的時(shí)候，還不如直接去新西蘭買地，來得更劃算。
這就是資產(chǎn)配置，我身邊認(rèn)識的所有人，只要是中產(chǎn)收入階層以上，我問在座所有的人，你有孩子，他高中畢業(yè)或大學(xué)畢業(yè)，還有誰不送孩子出國的？沒有，孩子全在國外或者全是留學(xué)回來的。
我有一次去美國一個(gè)特偏僻的地方，一個(gè)私立中學(xué)，兩個(gè)股東，有一個(gè)老板居然是溫州人，你把孩子送到加拿大去，想讓他學(xué)一口流利的英語，有可能他學(xué)一口流利的廣東話回來。
沒有錢的話，做人肉對沖，也就是父母這一輩在國內(nèi)，孩子在國外。
大家看美元兌人民幣，2008年是人民幣上漲，去年8月11日開始，人民幣一直跌，雖然是震蕩，你要做空的話，它就震蕩給你看，但是總體來說人民幣一直處于下跌的趨勢，所以我們出現(xiàn)了很不可思議的事情，喜氣洋洋去離婚，尤其在上海。
我也不知道為什么上海人對于離婚跟結(jié)婚那么熱衷，為了買房子，起碼說明他離婚了之后，比如說夫妻兩個(gè)都四十多歲，為了買一套房子去離婚，起碼他認(rèn)為對方認(rèn)為他們的感情不值這四百多萬或者五百多萬，我對現(xiàn)在去離婚的人都挺佩服的。
要么他認(rèn)為反正我們家老頭子或者我們家老婆子也折騰不出來什么，要么感情已經(jīng)好到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過四百多萬、五百多萬。
要么他要真離婚了，弄假成真了，成本太高，因?yàn)橐惶追烤蜌w對方了，現(xiàn)在上海一套房也要四、五百萬，成本太高了，不值得。
最后，我來給深圳定一個(gè)坐標(biāo)。
一、深圳什么都好，人口年輕化，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，我問大學(xué)生“現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)要去哪些城市？”他們告訴我通常來說現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的城市國內(nèi)只看好三個(gè)城市，一是北京，二是深圳，三是杭州。
上海這座城市有點(diǎn)老化，雖然我生活在上海。所以從人口紅利來說，從搶別人的錢來說，深圳都是最好的。
深圳只有一個(gè)是比不過其他城市的，連武漢、西安都比不過，深圳最糟糕的就是教育，尤其是大學(xué)，大學(xué)不是一天能辦起來的，深圳最近說要花很多錢把人家的大學(xué)弄過來。
二、投資不要出圈。未來我最看好的地區(qū)仍然是京津冀、長三角、珠三角。
這些城市群里，從政府的扶持來看，我最看好京津冀，因?yàn)橐郧爸灰本┰诘某鞘校苓吺谴绮莶簧模顩]有存在感的省會城市就是石家莊，離北京太近，有點(diǎn)錢的城市都會去北京。現(xiàn)在北京開始外溢了，北京周邊的衛(wèi)星城房價(jià)直升，真的都瘋了，我連問都不敢問了。
然后是珠三角核心區(qū)塊周邊的衛(wèi)星城，包括深圳未來怎么樣，我覺得未來，而且很快，深圳會比香港好，尤其是通行之后深圳會比香港好。
本來深港通了之后，其實(shí)一起來了之后，周邊的衛(wèi)星城就很好，但現(xiàn)在我覺得主要是金融政策，他要把深圳跟上海盡快打造成一個(gè)離岸金融中心，這是沒有辦法解決的心病，為什么深圳離香港這么近，但深圳現(xiàn)在還瘋狂的做金融這一塊，原因就在于此。
有了金融，有了軌道交通，有了地鐵，大家可以依此類推，房子最貴的地方，像上海，以前淮海路、南京路最貴，上海現(xiàn)在甲級寫字樓全都在陸家嘴，就是浦東那里你看得到的，老拿出來做中國名片的地方，看著很豪華，事實(shí)上也很豪華。
危險(xiǎn)！中國版“次貸危機(jī)”近在眼前！
始自2015年年初的寬松貨幣和地產(chǎn)調(diào)控放松帶來了去年年末以來的新一輪房價(jià)上漲，今年以來，一二線城市高歌猛進(jìn)，各地“地王”頻出。以北上廣為代表的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市陸續(xù)出手調(diào)控樓市，限貸、限購等政策近期密集出爐。
除了瘋狂的地王、房價(jià)和政府的調(diào)控之手，還有一個(gè)重要的樓市變量隱藏在大家的視線盲區(qū)——那就是“房抵貸”產(chǎn)品。而這顆潛伏的地雷，正在默默地給樓市輸送著杠桿。
▌樓市“暗度陳倉”加杠桿：多家銀行推房抵貸產(chǎn)品
據(jù)財(cái)新網(wǎng)消息，至少包括農(nóng)行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品，額度大部分在300萬，有的銀行甚至沒有上限。按質(zhì)押率看，目前銀行普遍認(rèn)為，房抵貸跟按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)是一致的。銀行的壓力測試結(jié)果是，房價(jià)下跌30%-40%，銀行不會有損失。
所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費(fèi)或經(jīng)營，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發(fā)明多種規(guī)避之道，銀行難以對貸款去向進(jìn)行監(jiān)管。
北京晚報(bào)此前報(bào)道，有多家銀行開拓了房屋二次抵押的業(yè)務(wù)，即使名下仍有貸款未結(jié)清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請二次抵押。
這項(xiàng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作有一個(gè)大背景：經(jīng)濟(jì)形勢不好，企業(yè)貸款不好做，小企業(yè)貸不到，大企業(yè)不愿貸，所以銀行都把目光集中到了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)身上，只有個(gè)人買房的意愿還很強(qiáng)烈。
銀行工作人員稱，不需要結(jié)清貸款，直接按照市場價(jià)的六成減去剩余貸款數(shù)，就是能貸到的款項(xiàng)。利率為基準(zhǔn)的1.1倍，申請后并非必須用于經(jīng)營，拿來再投資買房也是可以。當(dāng)然，申請時(shí)不寫買房就行。
財(cái)新網(wǎng)引述一位大行風(fēng)控人士評論稱，房抵貸是個(gè)雷。房抵貸完全依靠房地產(chǎn)的價(jià)值，沒有按揭分期償還這一風(fēng)險(xiǎn)遞延。抵押了房子再去買，一套房漲到1000萬元，就能給出700萬元的貸款。樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖。
▌房企手持1.5萬億資金，猶如“堰塞湖”高懸
房企半年報(bào)數(shù)據(jù)中，資金層面的改善成為一個(gè)重要特征。其中，截至今年6月底，融創(chuàng)手中的現(xiàn)金超過400億元，較去年底增長近半。同期，雖然經(jīng)歷了對中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收購，中海的資金流仍然超過了1000億元。號稱要沖擊3000億銷售規(guī)模的恒大，手中的現(xiàn)金則超過2100億元。
樓市火爆，銷售回款是房企最主要的資金渠道。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，值得注意的是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，其他資金流入房地產(chǎn)業(yè)，也成為近期資本流動的重要特點(diǎn)：保險(xiǎn)資金介入拿地和項(xiàng)目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險(xiǎn)公司甚至獨(dú)立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造業(yè)資金轉(zhuǎn)而炒房，或者以入股的方式介入項(xiàng)目開發(fā)。
數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79881億元，同比增長15.3%；而在投資端，前7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%。房地產(chǎn)企業(yè)手中大約有1.5萬億資金，猶如高懸的“堰塞湖”。
“地王”的密集誕生便是房企資金面充裕的體現(xiàn)。而對于拿到地王的房企來說，未來將面臨的是入市難題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對于一二線城市來說，未來一年房價(jià)漲幅不超過50%。未來三年，如果周圍房價(jià)上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。其對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力將不可忽視。
▌?wù){(diào)控加碼下的樓市會怎樣？
經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)獨(dú)大的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)政策層關(guān)注。北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國有九個(gè)城市，實(shí)行了不同程度的限購和限貸政策。二線樓市中，蘇州和廈門實(shí)施了限購政策，合肥、南京、武漢出臺了限貸政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，上海樓市新政傳言處于一直存在、卻始終無辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預(yù)計(jì)9月底或10月初有可能出臺。此外，從后續(xù)市場走勢來看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購的可能性非常大。
莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認(rèn)為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，信貸驅(qū)動的樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。
易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會出臺“限購”政策的南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市，這一輪如果出臺政策應(yīng)該會對當(dāng)前一手房和土地市場產(chǎn)生較大影響。不能對可能要出臺的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應(yīng)的，一旦超過一定“臨界點(diǎn)”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個(gè)月的成交量也將回落。不過，房價(jià)不會出現(xiàn)大跌。中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在也承擔(dān)不起出現(xiàn)房價(jià)大跌的局面，也不太會有貨幣收緊的可能。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在中國證券報(bào)刊文稱，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。倪鵬飛認(rèn)為，時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動。空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。
地產(chǎn)商融創(chuàng)中國則表示，從整個(gè)市場來看，這個(gè)市場是不對的，或遲或早的時(shí)間，地價(jià)過熱會暫停，這個(gè)是非常有可能的。上半年的時(shí)候，融創(chuàng)中國對貨幣政策，市場的變化有過深刻的反思。相信在重點(diǎn)城市還是會有調(diào)控的政策，但是國家整體的流動性的結(jié)構(gòu)是不會改變的，在局部上漲比較快的城市還是會有調(diào)控的空間。在某些城市有調(diào)控的空間，但是往下降的空間還是不是很大。在貨幣政策寬松，流動性的前提下，我們維持這樣的判斷。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)市場形勢一片大好，一線瘋，二線熱，三線至少是不冷，但心里還是很害怕，認(rèn)為這是又一個(gè)高點(diǎn)，那就看什么時(shí)候降，快的話幾個(gè)月，慢的話也不超過一年，原因和供需沒什么關(guān)系，都是錢多造成的。
