—2014年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
今年以來(lái)，無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及施工面積等各項(xiàng)指標(biāo)同比增速均有所放緩，土地供應(yīng)明顯減少，商品房新增供應(yīng)保持較快節(jié)奏，成交量逐季增長(zhǎng)，尤其下半年受政策調(diào)整影響明顯，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。
一、無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）新開(kāi)工及竣工面積均有所下降
2014全年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為806.14億元，同比增長(zhǎng)5.39%；其中住宅499.40億元，同比增長(zhǎng)3.93%。無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為4367.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.91%，其中住宅2798.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.76%；房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為947.62萬(wàn)平方米，同比下降2.15%，其中住宅576.54萬(wàn)平方米，同比下降7.66%；房地產(chǎn)竣工面積為580.65萬(wàn)平方米，同比下降11.23%，其中住宅343.57萬(wàn)平方米，同比下降30.92%。
（二）土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，多數(shù)以底價(jià)成交
今年以來(lái)隨著政府對(duì)土地出讓的合理控制，無(wú)錫市區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。1-12月無(wú)錫市區(qū)共有46幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌，其中流拍一幅，土地成交總面積231.49萬(wàn)平方米，同比減少46.55%，成交金額81.85億元，同比減少57.96%。估算住宅用地約111.07萬(wàn)平方米，可建面積約254.27萬(wàn)平方米。其中第四季度土地成交面積9.17萬(wàn)平方米，成交金額3.14億元。
（三）商品房新增供應(yīng)保持較快節(jié)奏，總量達(dá)歷史高位
2014年無(wú)錫市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積為908.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.02%，其中商品住宅新增供應(yīng)面積為686.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.34%。
其中，第四季度無(wú)錫市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積286.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.71%，環(huán)比增長(zhǎng)7.00%；其中住宅新增供應(yīng)面積213.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.20%，環(huán)比增長(zhǎng)3.36%。
（四）商品房成交量逐季增長(zhǎng)，總量同比持平
2014年無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積為602.91萬(wàn)平方米，同比下降0.02%，成交金額499.51億元，同比下降3.99%；其中商品住宅成交面積為523.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.55%，成交金額409.77億元，同比增長(zhǎng)1.68%。
從季度看，商品房成交量呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第二、第三季度環(huán)比分別增長(zhǎng) 18.42%、11.74%，第四季度受政策調(diào)整影響，市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)明顯，商品房銷(xiāo)售面積214.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.02%，環(huán)比增長(zhǎng)46.79%，金額178.11億元，同比增長(zhǎng)21.67%，環(huán)比增長(zhǎng)49.85%；其中商品住宅銷(xiāo)售面積187萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.06%，環(huán)比增長(zhǎng)39.23%，金額145.66億元，同比增長(zhǎng)33.93%，環(huán)比增長(zhǎng)40.64%。
另，全年二手房成交保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，1-12月無(wú)錫市區(qū)二手房成交面積為220.08萬(wàn)平方米，同比下降22.79%；二手住宅成交面積為184.65萬(wàn)平方米，同比下降18.31%。其中第四季度二手房成交總面積58.89萬(wàn)平方米，同比下降21.77%，環(huán)比增長(zhǎng)1.41%；二手住宅成交面積53.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.11%，環(huán)比增長(zhǎng)20.57%。
（五）住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)
今年以來(lái)，我市房屋價(jià)格總體平穩(wěn)，一季度市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)0.26%，二、三季度環(huán)比依次下跌0.79%和0.58%，至四季度止跌回穩(wěn)。經(jīng)測(cè)算，第四季度無(wú)錫市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為8379元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.23%。二手住宅加權(quán)均價(jià)7289元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.09%。
（六）住房貸款發(fā)放額明顯減少
2014年12月末無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額總計(jì)636.85億元，環(huán)比9月末增長(zhǎng)1.25%，其中房產(chǎn)貸款余額382.91億元，環(huán)比9月末下降6.78%。2014年全市個(gè)人住房商業(yè)貸款發(fā)放190.44億元，同比下降20.42%；同期市區(qū)公積金貸款發(fā)放54.59億元，同比增長(zhǎng)13.29%。1-12月，無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅48.7億元，同比增長(zhǎng)3.2 %；契稅19.22億元。
二、需要關(guān)注的方面
（一）關(guān)注市場(chǎng)存量中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題
2014全年我市商品房仍為供大于求的局面，新增供銷(xiāo)比1.51，存量達(dá)到新高。其中結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依舊：一方面，180平米以上的大戶型剩余可售面積約占到住宅存量的35%，單價(jià)10000元/平米以上的占比約45%，而同時(shí)具備這兩個(gè)條件的住宅存量占比約為25%，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這部分住宅去化周期較長(zhǎng)。另一方面，我市商業(yè)供應(yīng)總量較大，去化則僅為4成左右，目前剩余可售面積占到非住宅的七成多。在運(yùn)營(yíng)上，我市商業(yè)在一些區(qū)域布局較為集中，配比較高，而同質(zhì)化問(wèn)題突出（尤其是綜合體項(xiàng)目），目前普遍以餐飲吸引人氣，運(yùn)營(yíng)情況不佳。隨著電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，后期商業(yè)去化和運(yùn)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加大。因此，政府部門(mén)應(yīng)合理規(guī)劃布局，加強(qiáng)控制引導(dǎo)，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求準(zhǔn)確定位，加快存量去化。
（二）關(guān)注企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和品牌品質(zhì)
在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，為搶奪需求，部分房地產(chǎn)企業(yè)積極采取多元化營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)成交，對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和品牌品質(zhì)方面重視不足，加之宏觀經(jīng)濟(jì)下行，購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)提高，一些不良因素導(dǎo)致的市場(chǎng)矛盾凸顯，如變電所、通風(fēng)井等不利因素未提前告知，廣告宣傳有所夸大尤其是學(xué)區(qū)等重要配套設(shè)施無(wú)法兌現(xiàn)，房屋延期交付，房屋存在一定質(zhì)量問(wèn)題等。因此，隨著房地產(chǎn)結(jié)束黃金時(shí)代，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)和客戶服務(wù)方面，而誠(chéng)信作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道也勢(shì)必越來(lái)越為市場(chǎng)所關(guān)注。
（三）關(guān)注資金監(jiān)管施行的影響
自2015年1月1日起無(wú)錫對(duì)市區(qū)新項(xiàng)目施行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款以及后續(xù)付款(含商品房按揭貸款)等全部房?jī)r(jià)款必須繳入指定的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其中部分資金作重點(diǎn)監(jiān)管，按工程進(jìn)度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，確保預(yù)售資金用于本項(xiàng)目建設(shè)。雖然政策的影響力需要一定時(shí)間方能顯現(xiàn)，但其能在一定程度上遏制以往房企集團(tuán)資金異地調(diào)撥的情況、降低樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也將促使房企進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理。
三、2015年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2014年的“去行政化”之后將迎來(lái)一個(gè)政策相對(duì)平穩(wěn)期。隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、機(jī)構(gòu)改革以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，諸多因素將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生一定影響。根據(jù)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，我們預(yù)判如下：
(一)新增供應(yīng)量有所減少。2014年我市商品房新增供應(yīng)總量較大，達(dá)歷史高位，市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。同時(shí)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地出讓面積等指標(biāo)明顯減緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入理性期。預(yù)測(cè)2015年開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏將有所放緩，新增供應(yīng)量比2014年有所減少。
(二)成交保持良好水平。受2014下半年一系列房地產(chǎn)利好政策的影響，無(wú)錫商品房市場(chǎng)成交量持續(xù)走高。隨著房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”，限購(gòu)限貸等高壓政策放松，市場(chǎng)環(huán)境趨向良好，預(yù)測(cè)2015年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量保持良好水平，其中受地鐵利好因素影響，部分區(qū)域成交量或有所提升。而2015年一季度由于市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，成交量相比前期將有所減少。
(三)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。目前市場(chǎng)總體處于供大于求的大環(huán)境，購(gòu)房者選擇面增大，消費(fèi)心理更趨理性，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期有所降低，加快去化回籠資金的心態(tài)占上風(fēng)，因此預(yù)測(cè)2015年我市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。
（無(wú)錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處）
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