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在全國城市農貿中心聯合會零售市場專業委員會（簡稱“全國零售委”）沉浸式研學活動座談會上的發言
無錫市場協會秘書長  楊四方

第一，介紹無錫、無錫市場協會、無錫市場。
第二，農貿市場的經營與管理關系。
第三，市場提檔升級改造中的幾點思考。
第四，發展趨勢連鎖經營的管理——
近幾年,全國各地,特別是江、浙、滬地區,大力推進商品市場的轉型升級中，歸劃優化布局。環境治理，打造智慧市場，創建特色市場，提升管理能力。增強經營能力，健全測評體系8個方面,對農貿市場的升級改造提出和制定了很多要求和標準。其中改造升級中，政府也考慮農貿市場公益性,指導國企物業管理對升級改造后農貿市場進行托管。

農貿市場的經營與管理關系。 受新冠肺炎疫情影響，去年以來的生鮮電商、社區團購和線下新零售異軍突起，不斷沖擊著農產品傳統銷售市場格局。攤位空置率增加，客流量下降。人們消費方式、消費習慣的改變，而之前入駐市場的商戶往往老齡化嚴重，很多商戶抱有因循守舊思想，擔心數字化轉型會影響其收益，市場中消費力量正在變弱，因為顧客在變老，吃的更健康，吃的少了，而新市場又存在培育的過程，受限于區域、面積以及物業歸屬問題，在尋求市場增量的過程中，菜市場業態價值、改造聚焦、重視原有業務，不局限于菜市場本身，充分挖掘潛在優勢，是農貿市場升級改造后必須理清的主題。菜市場作為從“田間地頭到餐桌的”中轉和暫存站，未來的5-10年，依然會是中國最主流的社區生鮮零售場景，保菜籃子供應、保食品安全、保國計民生、保底層群體就業的戰略功能不會被改變。這些都是我們經營管理市場的很現實的問題。面對嚴酷的市場競爭和互聯網技術更新迭代帶來的雙重挑戰，市場接管的物業管理公司如果只是來管理市場的衛生環境、解決水電氣正常使用、停車秩序井然這樣簡單的物業管理的話,那么市場將會被逐漸淘汰。  抵制互聯網生鮮不如加入,多個競爭對手不如多個渠道打通。菜市場與商家發展線上渠道需要做到不僅僅是拓展渠道、將線下的消費行為簡單地搬到線上，而是要發現、激活菜市場行業的獨特優勢。菜市場要協調各方，制定規范的線上管理、線下挑揀、線下配送等制度。商家要去發掘菜市場與其它互聯網生鮮品牌的實質性差異，例如選品、配送范圍與時間等，更要確保為廣大消費者提供買得放心、吃得安心的新鮮菜品，這是互聯網無接觸售賣蔬菜的精髓所在，也是與互聯網生鮮拉開差距的關鍵。這些就是經營市場。今天參觀的各市場各有特色。春城市場看布局，如春城市場蔬菜是在2樓。南禪寺市場看監控、統一標識。蠡湖市場小吃街。新安盧莊和稻香人流與菜價的關系……

關于農貿市場提檔升級改造中的幾點思考。市場在建設或者改造到經營、運營當中，不應該寄希望與吸引大量的年輕客戶來買菜提升業績，而是通過全新業態設置，在“保留居民原有生活狀態”和“菜市場市井風貌”的前提下尋求增量。例如惠民生，保供應,促消費功能。15分鐘生活圈提質升級，五化改造，開辟休息區、母嬰室,縫補修理、愛心驛站、快剪理發、讀書屋、引入早餐店、小食店、咖啡館等新業態，建設公益茯茶站點，為消費者提供免費茶水，提高市場人性化建設等。讓菜市場的服務內容可以涵蓋更廣泛的消費群體。就是引入市場特色化運營。業態布局、招商引流、品牌運營、經營管理。農貿市場怎么規劃,怎么改造，怎么布局？一場一策，因地制宜,別踩坑。什么叫因地制宜？追求高大尚，最后離煙火氣越來越遠。改造中細節的分析。比如說水產行業:擋水條的作用。到農貿市場，我們看兩個地方，水產區和公廁。這些叫內行看門道，外行看熱鬧。市場鋪面怎么擺布，怎么合理合適，要進行人口分析。老中青分析。市場周圍商圈的分析。每個市場都有它的亮點、特色。需要分析消費者追求便捷、高效的生活方式。傾向于方便快捷的飲食方案，年輕化、細分化趨勢，素食半成品種類繁多。每一個市場經理最關心的問題:鋪位租金調整上漲，如何調，怎么調？第二個問題，例如，一個市場難免會出現許多死角，怎么做到盡量減少“死角”，使死角“不死”。關鍵是運用好金銀銅鐵角。

無論業態如何演進、形式如何變遷、領域如何拓展，零售業在任何時候都繞不開成本、效率、質量與體驗這四個關鍵詞，這些不僅是行業最為本質和原始的魅力，更是商家在日益激烈的競爭中脫穎而出的關鍵。發展趨勢連鎖經營管理,市場運營管理其根本就是整合消費的能力，即通過整合各種需求以達到最高的經營效益。市場經營管理中包含物業管理，但物業管理卻不能替代經營管理。

最后關于市場成功的秘訣說幾點：1、大市場成功的第一條:產業的支撐和產業鏈的完善。2、市場的人流、物流、商流、信息流，經營行業、品種要不斷地擴展延伸。3、做全方位市場調查和分析，經營范圍、需求；商鋪成本、價格和數量是否合理；4、市場面對各矛盾問題處理正是需要建立一個“理念”，并對它進行拓展和提升 5、對商戶專業性管理和控制。考慮行業、品種、商位布局的整體性和平衡性。創新品牌管理模式。對市場提升檔次，練好內功的關鍵所在。品牌管理（1）建立品牌市場（2）引進品牌商家（3）銷售品牌商品（4）提供品牌服務（5）滿足品牌消費  這五品管理就不展開了。

總結兩點供思考：即：其一，農貿市場要從管理型向經營性轉變，要向建設數字市場轉變。其二，市場物業管理模式如何向商業管理模式轉變。”
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2024.5.28.