浦文昌
今年以來，我協(xié)會分別舉行了5次市場經(jīng)理座談會，參加座談的經(jīng)理40多人，并通過實(shí)地考察、個(gè)別訪談、分析有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料等方式，就我市當(dāng)前市場建設(shè)的基本狀況、存在的突出問題等進(jìn)行了調(diào)查研究。
近5年來無錫市商品市場建設(shè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，市場的所有制結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模結(jié)構(gòu)得到了合理的調(diào)整，但是也產(chǎn)生了一些值得注意的新情況、新問題，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下：
（一）、商品市場建設(shè)的基本狀況
據(jù)無錫工商局的統(tǒng)計(jì)，到2007年底全市各類市場總數(shù)為421個(gè)（市區(qū)250個(gè)），占地11,082,841㎡(其中市區(qū)5,456,462㎡，約為8180.6畝)，建筑面積9,933,794㎡（其中市區(qū)6,184,429㎡），共有攤位110601個(gè)（其中市區(qū)80,237個(gè)），年成交總額1954.48億元（其中市區(qū)1392.3億元）。
所有制結(jié)構(gòu)：各類市場中民（私）營市場205個(gè)，占48.7%[1]；
行業(yè)結(jié)構(gòu)：農(nóng)副產(chǎn)品市場244個(gè)，占57.9%，生產(chǎn)資料市場114個(gè)（含14個(gè)貨運(yùn)市場）占27.%，消費(fèi)品市場占12.8%，生產(chǎn)要素市場10個(gè)，占3.3%。
規(guī)模結(jié)構(gòu)：年成交總額在億元以上的商品市場為112家，占總數(shù)的26.6%。其中5億元以上的34家，10億元以上的26家，15億以上17家，30億元以上10家，100億元以上7家（其中市區(qū)4家[2]）。
近幾年來各類市場包括農(nóng)貿(mào)市場的硬件設(shè)施，大都在向商場化方向發(fā)展，市場的管理水平相應(yīng)得到提升，誠信度有所提高。
（二）、當(dāng)前市場建設(shè)中值得注意的突出問題
一、同類市場重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重
2005-2008年3月，無錫新建5000㎡以上的商品市場（不包括農(nóng)貿(mào)市場）24個(gè)。占地面積287.6萬㎡（4311畝），建筑面積477萬㎡，總投資約155億元，攤位22000多個(gè)。其中新世界國際、東方輕紡城、五洲建材城、金泰國際建材廣場、高力國際汽車城、五洲工業(yè)博覽城等6家大市場的占地總面積為280.4萬㎡，總建筑面積為415萬㎡，總投資149億元，占地和建筑面積分別占現(xiàn)有市場總量的51.3%、67.1%。
市場的重復(fù)建設(shè)主要突出地反映在以下幾類市場中：
1、建材裝潢類市場
2005年以前，無錫市區(qū)較大的建材裝潢類市場有11個(gè)，建筑面積約31.18萬㎡。這些市場集中分布在廣益街道片區(qū)（錫滬路廣益段），以及市郊四周。
近兩年來，廣益建材裝潢市場群中一些老市場進(jìn)行了大規(guī)模改擴(kuò)建：如尤渡村通過改擴(kuò)建，建成占地83畝、建筑面積13萬㎡的“華廈家居港”，以及建筑面積達(dá)5萬㎡的“建材一條街”；“好藝家國際家居廣場”擴(kuò)建6萬㎡；“錫滬裝飾材料市場擴(kuò)建地板精品館3萬㎡；今年莫家莊村又引進(jìn)“南天港”，建筑面積5萬㎡。這樣，到今年底，在廣益地區(qū)將新增加建材裝潢市場面積26萬㎡，連同原有市場面積，廣益建材裝潢市場群的總面積將達(dá)到57.18萬㎡。
而惠山區(qū)又在錫宜高速入口處興辦“五洲國際建材城”（2006年），建筑面積達(dá)30萬㎡，濱湖區(qū)在高浪路與興源路交匯處興辦“金泰國際建材城”（2007年），一期面積達(dá)10萬㎡。
到目前為止，市區(qū)建材裝潢類市場占地總面積已達(dá)97萬㎡，是2005年面積的3.1倍。
2、汽車及配件類市場
市區(qū)汽車及汽車摩托車配件市場的布局原集中于金城灣、廣南立交、江海路北段（黃巷）。2005年底，金城灣汽車市場面積4萬多㎡，廣南汽車市場6.67萬㎡，黃巷片區(qū)的華東汽車市場以及廣益汽配城等7個(gè)汽車市場約為23.6萬㎡，合計(jì)為34.27萬㎡。
近3年來錫山區(qū)在太湖大道新建卡摩爾汽車市場，面積3.6萬㎡，惠山區(qū)興建“高力·汽車城”，建筑面積為55萬㎡。這樣，目前市區(qū)汽車及配件市場總面積就已達(dá)92.87萬㎡，為2005年底的2.7倍。
3、紡織及服裝類市場
市區(qū)紡工局早在80年代末創(chuàng)辦江蘇紡織市場以失敗告終。90年代中期市工商局和廣益鎮(zhèn)分別在后西溪和錫滬路創(chuàng)辦“布料市場”，現(xiàn)在均已萎縮。服裝市場主要集中于原招商城，現(xiàn)在則集中于塘南國際招商城（建筑面積約15,000㎡，市區(qū)還有外貿(mào)時(shí)裝市場等3個(gè)小型服裝市場。這些市場早在90年代后期就演變?yōu)榱闶蹫橹鞯氖袌觥?/DIV>
而在以上背景下，2007年市區(qū)又在坊前和東亭分別新建了新世界國際紡織服裝城和東方輕紡城，體量均達(dá)100萬㎡，其重復(fù)建設(shè)的性質(zhì)更為明顯。
4、機(jī)電五金類市場
目前市區(qū)有一定規(guī)模的機(jī)電五金市場有5家，總建筑面積約8.5萬㎡，年交易總額80億元左右。而目前新區(qū)新建的五洲工業(yè)博覽城（主要經(jīng)營機(jī)電五金）面積又達(dá)100萬㎡。同業(yè)人士認(rèn)為這又將是一個(gè)“大手筆”的重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目。
此外，在不銹鋼市場方面也存在著較為嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)。2007年前無錫不銹鋼市場主要有三個(gè)，即無錫不銹鋼市場、南方不銹鋼市場、華東不銹鋼市場，總建筑面積約18萬㎡左右，交易總額370多億元。而今年3月錫山區(qū)又在東北塘鎮(zhèn)創(chuàng)建無錫東方鋼材城，總投資8億元，總建筑面積將達(dá)50萬平方米，主要經(jīng)營不銹鋼板材、型材。同時(shí)，新區(qū)也在籌備建設(shè)不銹鋼市場。
大量的重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致：
一是同類市場之間在招商上產(chǎn)生惡性競爭，如新世界紡織服裝城和東方輕紡城的矛盾已經(jīng)非常尖銳；
二是使市場經(jīng)營困難。據(jù)建材裝潢市場的經(jīng)理們反映，大量的重復(fù)建設(shè)使老市場生意難做，新建市場的招商和經(jīng)營則更加困難，有的新市場雖然招租達(dá)到80%以上，但經(jīng)過1年經(jīng)營，因生意清淡而要求退租的經(jīng)營戶逐漸增多。顯然市區(qū)建材裝潢市場經(jīng)營面積已經(jīng)過剩。在汽車市場方面，錫山區(qū)新建的卡摩爾汽車市場其經(jīng)營一直非常困難，有些鋪面現(xiàn)在已經(jīng)改經(jīng)營不銹鋼。
三是有可能出現(xiàn)空殼市場，形成資源的極大浪費(fèi)。據(jù)無錫汽車市場的一些經(jīng)理反映：早在2005年以前，汽車的各大品牌在無錫代理布點(diǎn)已經(jīng)結(jié)束，再建新的汽車大市場很難成功。
二、市場建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傾向突出
近幾年來，市區(qū)新建的幾個(gè)“國際級”“大市場”均屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目。
投資建設(shè)商品市場與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本區(qū)別在于投資目的不同：前者旨在創(chuàng)辦市場，均不出售市場內(nèi)的商鋪（攤位），通過自己對市場的長期經(jīng)營獲得投資回報(bào)。而后者則僅做市場的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，并不打算直接、長期經(jīng)營市場，他們通過出售市場內(nèi)的全部商鋪（攤位）取得房地產(chǎn)短期投資回報(bào)，一旦全部售出便“全身而退”。
市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的通常模式是：利用發(fā)展服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策低價(jià)圈地→融資開發(fā)（包括銀行貸款、預(yù)售“產(chǎn)權(quán)商鋪”）→全部出售市場內(nèi)的商鋪（攤位）→成立市場物業(yè)管理公司，以5~10年固定回報(bào)的優(yōu)惠政策對購買商鋪的投資者返租、并對外統(tǒng)一招租→開發(fā)商獲利后成功退出。目前商鋪銷售分為兩種模式：一種是由開發(fā)商通過市場物業(yè)公司長期包租銷售模式，也稱“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”；另一種是獨(dú)立經(jīng)營店鋪，短期返租銷售的商鋪。而目前我市市場的商鋪銷售主要還是以“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主， 它將為地方的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來許多隱患：
1、開發(fā)商總是以較高的固定投資回報(bào)（大都為年回報(bào)率為8~10%）吸引中小投資者購買市場的“產(chǎn)權(quán)商鋪（攤位）”，一旦市場成為空殼，許多中小投資者將蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失；
2、由于這些項(xiàng)目均由政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，以及開發(fā)商促銷廣告的不實(shí)之詞，常常引發(fā)中小投資者與政府、開發(fā)商之間的矛盾和沖突，影響社會安定。
3、如果市場項(xiàng)目失敗，將浪費(fèi)大量土地資源，并為銀行造成大量不良資產(chǎn)。
所以這種“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就像一顆“定時(shí)炸彈”。以5~10年的包租期來說，如果5~10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時(shí)炸彈”極有可能提前引爆。
另外，市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不利于提高市場檔次。目前我市新世界國際紡織服裝城等市場雖大，但其攤位面積卻很小（每個(gè)攤位30~50㎡不等），與傳統(tǒng)市場沒有區(qū)別。由于攤位面積小，業(yè)主進(jìn)場裝潢時(shí)還常常與相鄰攤位發(fā)生矛盾沖突。
據(jù)市房管局產(chǎn)監(jiān)處反映，我市幾個(gè)特大型市場的商鋪銷售情況并不理想，到今年7月底止，各市場商鋪的銷售情況為：
|
市場名稱 |
允許銷售面積
（㎡） |
可出售攤位
（間、套） |
已銷售
（間、套） |
銷售率
% |
|
新世界國際紡織服裝城 |
514000.50 |
16753 |
7984 |
47.6 |
|
東方國際輕紡城1期 |
185300.65 |
1496 |
1164 |
77.8 |
|
五洲建材裝飾城 |
185300.65 |
5203 |
2612 |
50.2 |
|
金泰國際建材城 |
99451.01 |
1942 |
926 |
47.6 |
|
高力國際汽車城 |
117334.32 |
1802 |
1164 |
64.5 |
從統(tǒng)一招租情況看，五洲建材城招租率達(dá)80%以上，而新世界和輕紡城均為25%左右。我們走訪了這兩個(gè)市場的一些進(jìn)場經(jīng)營戶，大都反映“生意冷清”，并對市場能否興起來持懷疑態(tài)度。
攤位銷售進(jìn)展不快、招租不滿、對經(jīng)營戶的免租優(yōu)惠等導(dǎo)致資金回籠減緩。而市場開業(yè)后的物業(yè)費(fèi)用以及給商鋪投資者的固定回報(bào)又必須如期支付，使得相關(guān)開發(fā)商的投資及回報(bào)難以完全套現(xiàn)，從而陷于進(jìn)退兩難的尷尬局面。
這些市場是否可能成為今后的“定時(shí)炸彈” 現(xiàn)在還不能妄斷。目前，由于上述幾個(gè)大市場對購買攤位的業(yè)主給予5年以上年利率8~10%的固定回報(bào)，對進(jìn)場經(jīng)營戶實(shí)行3~5年免租優(yōu)惠，在3~5年內(nèi)還不至于發(fā)生重大社會矛盾，但其潛在風(fēng)險(xiǎn)顯然已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出來。
三、幾點(diǎn)政策建議
為了有效遏制市場建設(shè)中的大規(guī)模重復(fù)建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傾向，建議市政府盡快采取一些政策措施。我們的建議：
1、由市政府在調(diào)查研究基礎(chǔ)上制定2008—2015年的市場發(fā)展規(guī)劃及市場建設(shè)導(dǎo)向目錄，明確規(guī)定哪些市場不準(zhǔn)再立項(xiàng)開發(fā)，哪些市場應(yīng)優(yōu)先吸引投資開發(fā)。
2、建立前置審批及聽證會制度。包括錫山、惠山、新區(qū)在內(nèi)，市區(qū)新建占地50畝，建筑面積超5萬㎡以上的大型市場，包括老市場改擴(kuò)建增量超過5萬㎡以上建筑面積的均應(yīng)報(bào)市政府，經(jīng)綜合平衡后作前置審批（憑批文辦理立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、征土、工商注冊）。立項(xiàng)前應(yīng)舉行聽證會，聽取有關(guān)行業(yè)協(xié)會（商會）、相關(guān)市場和有關(guān)專家的意見。
3、嚴(yán)格控制市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
早在2006年5月22日國家建設(shè)部[3]就發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示：“以售后包租的形式購房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重”，指出：這種開發(fā)有五大風(fēng)險(xiǎn)隱患[4]，“售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定”，屬于違法行為，要求各地房管部門嚴(yán)加監(jiān)管。
建議根據(jù)建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示的政策精神，盡快出臺相關(guān)政策規(guī)定：
（1）不準(zhǔn)在銷售廣告中出現(xiàn)統(tǒng)一包租及5～10年固定回報(bào)的內(nèi)容，否則嚴(yán)加查處；
（2）凡出售的市場商鋪必需有獨(dú)立的門牌號碼，并由業(yè)主自由招租和經(jīng)營，否則不準(zhǔn)以“產(chǎn)權(quán)商鋪”銷售；
（3）為提高市場的檔次，引導(dǎo)市場向類似于國外“銷品茂”現(xiàn)代購物城方向發(fā)展，應(yīng)規(guī)定其出售的產(chǎn)權(quán)商鋪面積須在150㎡以上。
4、密切關(guān)注已經(jīng)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)的市場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
對于已經(jīng)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)的市場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)組織政府綜合部門、銀行、土管、房管等職能部門以及相關(guān)行業(yè)組織組成專門調(diào)查組，對這些市場項(xiàng)目作深入調(diào)查，摸清真實(shí)情況，采取“一事一議，一場一策”，研究出化解矛盾、維護(hù)社會安定的辦法。
應(yīng)立即糾正這些市場項(xiàng)目開發(fā)中的違法行為逐步加以規(guī)范，引導(dǎo)他們適當(dāng)縮小投資規(guī)模（如二期、三期項(xiàng)目不再開發(fā)），對于高度重復(fù)的同類市場（如東方輕紡城和新世界國際紡織服裝城），要引導(dǎo)他們通過談判協(xié)商進(jìn)行錯(cuò)位競爭，或科學(xué)轉(zhuǎn)型，以免兩敗俱傷。對于有可能發(fā)生資金鏈斷裂的市場項(xiàng)目尤其要注意跟蹤監(jiān)督，以免因復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系引發(fā)社會不安定。
