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                                                                        浦文昌

 

     今年以來(lái)，我協(xié)會(huì)分別舉行了5次市場(chǎng)經(jīng)理座談會(huì)，參加座談的經(jīng)理40多人，并通過(guò)實(shí)地考察、個(gè)別訪談、分析有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料等方式，就我市當(dāng)前市場(chǎng)建設(shè)的基本狀況、存在的突出問(wèn)題等進(jìn)行了調(diào)查研究。

近5年來(lái)無(wú)錫市商品市場(chǎng)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，市場(chǎng)的所有制結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模結(jié)構(gòu)得到了合理的調(diào)整，但是也產(chǎn)生了一些值得注意的新情況、新問(wèn)題，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下：

 

據(jù)無(wú)錫工商局的統(tǒng)計(jì)，到2007年底全市各類(lèi)市場(chǎng)總數(shù)為421個(gè)（市區(qū)250個(gè)），占地11,082,841㎡(其中市區(qū)5,456,462㎡，約為8180.6畝)，建筑面積9,933,794㎡（其中市區(qū)6,184,429㎡），共有攤位110601個(gè)（其中市區(qū)80,237個(gè)），年成交總額1954.48億元（其中市區(qū)1392.3億元）。

所有制結(jié)構(gòu)：各類(lèi)市場(chǎng)中民（私）營(yíng)市場(chǎng)205個(gè)，占48.7%[1]；

行業(yè)結(jié)構(gòu)：農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)244個(gè)，占57.9%，生產(chǎn)資料市場(chǎng)114個(gè)（含14個(gè)貨運(yùn)市場(chǎng)）占27.%，消費(fèi)品市場(chǎng)占12.8%，生產(chǎn)要素市場(chǎng)10個(gè)，占3.3%。

規(guī)模結(jié)構(gòu)：年成交總額在億元以上的商品市場(chǎng)為112家，占總數(shù)的26.6%。其中5億元以上的34家，10億元以上的26家，15億以上17家，30億元以上10家，100億元以上7家（其中市區(qū)4家[2]）。

近幾年來(lái)各類(lèi)市場(chǎng)包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的硬件設(shè)施，大都在向商場(chǎng)化方向發(fā)展，市場(chǎng)的管理水平相應(yīng)得到提升，誠(chéng)信度有所提高。

 

 

2005-2008年3月，無(wú)錫新建5000㎡以上的商品市場(chǎng)（不包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）24個(gè)。占地面積287.6萬(wàn)㎡（4311畝），建筑面積477萬(wàn)㎡，總投資約155億元，攤位22000多個(gè)。其中新世界國(guó)際、東方輕紡城、五洲建材城、金泰國(guó)際建材廣場(chǎng)、高力國(guó)際汽車(chē)城、五洲工業(yè)博覽城等6家大市場(chǎng)的占地總面積為280.4萬(wàn)㎡，總建筑面積為415萬(wàn)㎡，總投資149億元，占地和建筑面積分別占現(xiàn)有市場(chǎng)總量的51.3%、67.1%。

 

市場(chǎng)的重復(fù)建設(shè)主要突出地反映在以下幾類(lèi)市場(chǎng)中：

2005年以前，無(wú)錫市區(qū)較大的建材裝潢類(lèi)市場(chǎng)有11個(gè)，建筑面積約31.18萬(wàn)㎡。這些市場(chǎng)集中分布在廣益街道片區(qū)（錫滬路廣益段），以及市郊四周。

近兩年來(lái)，廣益建材裝潢市場(chǎng)群中一些老市場(chǎng)進(jìn)行了大規(guī)模改擴(kuò)建：如尤渡村通過(guò)改擴(kuò)建，建成占地83畝、建筑面積13萬(wàn)㎡的“華廈家居港”，以及建筑面積達(dá)5萬(wàn)㎡的“建材一條街”；“好藝家國(guó)際家居廣場(chǎng)”擴(kuò)建6萬(wàn)㎡；“錫滬裝飾材料市場(chǎng)擴(kuò)建地板精品館3萬(wàn)㎡；今年莫家莊村又引進(jìn)“南天港”，建筑面積5萬(wàn)㎡。這樣，到今年底，在廣益地區(qū)將新增加建材裝潢市場(chǎng)面積26萬(wàn)㎡，連同原有市場(chǎng)面積，廣益建材裝潢市場(chǎng)群的總面積將達(dá)到57.18萬(wàn)㎡。

而惠山區(qū)又在錫宜高速入口處興辦“五洲國(guó)際建材城”（2006年），建筑面積達(dá)30萬(wàn)㎡，濱湖區(qū)在高浪路與興源路交匯處興辦“金泰國(guó)際建材城”（2007年），一期面積達(dá)10萬(wàn)㎡。

到目前為止，市區(qū)建材裝潢類(lèi)市場(chǎng)占地總面積已達(dá)97萬(wàn)㎡，是2005年面積的3.1倍。

市區(qū)汽車(chē)及汽車(chē)摩托車(chē)配件市場(chǎng)的布局原集中于金城灣、廣南立交、江海路北段（黃巷）。2005年底，金城灣汽車(chē)市場(chǎng)面積4萬(wàn)多㎡，廣南汽車(chē)市場(chǎng)6.67萬(wàn)㎡，黃巷片區(qū)的華東汽車(chē)市場(chǎng)以及廣益汽配城等7個(gè)汽車(chē)市場(chǎng)約為23.6萬(wàn)㎡，合計(jì)為34.27萬(wàn)㎡。

近3年來(lái)錫山區(qū)在太湖大道新建卡摩爾汽車(chē)市場(chǎng)，面積3.6萬(wàn)㎡，惠山區(qū)興建“高力·汽車(chē)城”，建筑面積為55萬(wàn)㎡。這樣，目前市區(qū)汽車(chē)及配件市場(chǎng)總面積就已達(dá)92.87萬(wàn)㎡，為2005年底的2.7倍。

市區(qū)紡工局早在80年代末創(chuàng)辦江蘇紡織市場(chǎng)以失敗告終。90年代中期市工商局和廣益鎮(zhèn)分別在后西溪和錫滬路創(chuàng)辦“布料市場(chǎng)”，現(xiàn)在均已萎縮。服裝市場(chǎng)主要集中于原招商城，現(xiàn)在則集中于塘南國(guó)際招商城（建筑面積約15,000㎡，市區(qū)還有外貿(mào)時(shí)裝市場(chǎng)等3個(gè)小型服裝市場(chǎng)。這些市場(chǎng)早在90年代后期就演變?yōu)榱闶蹫橹鞯氖袌?chǎng)。

而在以上背景下，2007年市區(qū)又在坊前和東亭分別新建了新世界國(guó)際紡織服裝城和東方輕紡城，體量均達(dá)100萬(wàn)㎡，其重復(fù)建設(shè)的性質(zhì)更為明顯。

目前市區(qū)有一定規(guī)模的機(jī)電五金市場(chǎng)有5家，總建筑面積約8.5萬(wàn)㎡，年交易總額80億元左右。而目前新區(qū)新建的五洲工業(yè)博覽城（主要經(jīng)營(yíng)機(jī)電五金）面積又達(dá)100萬(wàn)㎡。同業(yè)人士認(rèn)為這又將是一個(gè)“大手筆”的重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目。

此外，在不銹鋼市場(chǎng)方面也存在著較為嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)。2007年前無(wú)錫不銹鋼市場(chǎng)主要有三個(gè)，即無(wú)錫不銹鋼市場(chǎng)、南方不銹鋼市場(chǎng)、華東不銹鋼市場(chǎng)，總建筑面積約18萬(wàn)㎡左右，交易總額370多億元。而今年3月錫山區(qū)又在東北塘鎮(zhèn)創(chuàng)建無(wú)錫東方鋼材城，總投資8億元，總建筑面積將達(dá)50萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)不銹鋼板材、型材。同時(shí)，新區(qū)也在籌備建設(shè)不銹鋼市場(chǎng)。

大量的重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致：

一是同類(lèi)市場(chǎng)之間在招商上產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，如新世界紡織服裝城和東方輕紡城的矛盾已經(jīng)非常尖銳；

二是使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難。據(jù)建材裝潢市場(chǎng)的經(jīng)理們反映，大量的重復(fù)建設(shè)使老市場(chǎng)生意難做，新建市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)則更加困難，有的新市場(chǎng)雖然招租達(dá)到80%以上，但經(jīng)過(guò)1年經(jīng)營(yíng)，因生意清淡而要求退租的經(jīng)營(yíng)戶(hù)逐漸增多。顯然市區(qū)建材裝潢市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積已經(jīng)過(guò)剩。在汽車(chē)市場(chǎng)方面，錫山區(qū)新建的卡摩爾汽車(chē)市場(chǎng)其經(jīng)營(yíng)一直非常困難，有些鋪面現(xiàn)在已經(jīng)改經(jīng)營(yíng)不銹鋼。

三是有可能出現(xiàn)空殼市場(chǎng)，形成資源的極大浪費(fèi)。據(jù)無(wú)錫汽車(chē)市場(chǎng)的一些經(jīng)理反映：早在2005年以前，汽車(chē)的各大品牌在無(wú)錫代理布點(diǎn)已經(jīng)結(jié)束，再建新的汽車(chē)大市場(chǎng)很難成功。

 

二、市場(chǎng)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾向突出

 

近幾年來(lái)，市區(qū)新建的幾個(gè)“國(guó)際級(jí)”“大市場(chǎng)”均屬于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目。

投資建設(shè)商品市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別在于投資目的不同：前者旨在創(chuàng)辦市場(chǎng)，均不出售市場(chǎng)內(nèi)的商鋪（攤位），通過(guò)自己對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲得投資回報(bào)。而后者則僅做市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并不打算直接、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，他們通過(guò)出售市場(chǎng)內(nèi)的全部商鋪（攤位）取得房地產(chǎn)短期投資回報(bào)，一旦全部售出便“全身而退”。

市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通常模式是：利用發(fā)展服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策低價(jià)圈地→融資開(kāi)發(fā)（包括銀行貸款、預(yù)售“產(chǎn)權(quán)商鋪”）→全部出售市場(chǎng)內(nèi)的商鋪（攤位）→成立市場(chǎng)物業(yè)管理公司，以5~10年固定回報(bào)的優(yōu)惠政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資者返租、并對(duì)外統(tǒng)一招租→開(kāi)發(fā)商獲利后成功退出。目前商鋪銷(xiāo)售分為兩種模式：一種是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)物業(yè)公司長(zhǎng)期包租銷(xiāo)售模式，也稱(chēng)“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”；另一種是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)店鋪，短期返租銷(xiāo)售的商鋪。而目前我市市場(chǎng)的商鋪銷(xiāo)售主要還是以“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主， 它將為地方的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)許多隱患：

1、開(kāi)發(fā)商總是以較高的固定投資回報(bào)（大都為年回報(bào)率為8~10%）吸引中小投資者購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的“產(chǎn)權(quán)商鋪（攤位）”，一旦市場(chǎng)成為空殼，許多中小投資者將蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失；

2、由于這些項(xiàng)目均由政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以及開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)廣告的不實(shí)之詞，常常引發(fā)中小投資者與政府、開(kāi)發(fā)商之間的矛盾和沖突，影響社會(huì)安定。

3、如果市場(chǎng)項(xiàng)目失敗，將浪費(fèi)大量土地資源，并為銀行造成大量不良資產(chǎn)。

所以這種“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就像一顆“定時(shí)炸彈”。以5~10年的包租期來(lái)說(shuō)，如果5~10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商經(jīng)營(yíng)不善或倒閉，這顆“定時(shí)炸彈”極有可能提前引爆。

另外，市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不利于提高市場(chǎng)檔次。目前我市新世界國(guó)際紡織服裝城等市場(chǎng)雖大，但其攤位面積卻很小（每個(gè)攤位30~50㎡不等），與傳統(tǒng)市場(chǎng)沒(méi)有區(qū)別。由于攤位面積小，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝潢時(shí)還常常與相鄰攤位發(fā)生矛盾沖突。

據(jù)市房管局產(chǎn)監(jiān)處反映，我市幾個(gè)特大型市場(chǎng)的商鋪銷(xiāo)售情況并不理想，到今年7月底止，各市場(chǎng)商鋪的銷(xiāo)售情況為：

 

   

從統(tǒng)一招租情況看，五洲建材城招租率達(dá)80%以上，而新世界和輕紡城均為25%左右。我們走訪了這兩個(gè)市場(chǎng)的一些進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，大都反映“生意冷清”，并對(duì)市場(chǎng)能否興起來(lái)持懷疑態(tài)度。

攤位銷(xiāo)售進(jìn)展不快、招租不滿(mǎn)、對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的免租優(yōu)惠等導(dǎo)致資金回籠減緩。而市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的物業(yè)費(fèi)用以及給商鋪投資者的固定回報(bào)又必須如期支付，使得相關(guān)開(kāi)發(fā)商的投資及回報(bào)難以完全套現(xiàn)，從而陷于進(jìn)退兩難的尷尬局面。

這些市場(chǎng)是否可能成為今后的“定時(shí)炸彈” 現(xiàn)在還不能妄斷。目前，由于上述幾個(gè)大市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)攤位的業(yè)主給予5年以上年利率8~10%的固定回報(bào)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)實(shí)行3~5年免租優(yōu)惠，在3~5年內(nèi)還不至于發(fā)生重大社會(huì)矛盾，但其潛在風(fēng)險(xiǎn)顯然已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。

 

三、幾點(diǎn)政策建議

 

為了有效遏制市場(chǎng)建設(shè)中的大規(guī)模重復(fù)建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾向，建議市政府盡快采取一些政策措施。我們的建議：

1、由市政府在調(diào)查研究基礎(chǔ)上制定2008—2015年的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃及市場(chǎng)建設(shè)導(dǎo)向目錄，明確規(guī)定哪些市場(chǎng)不準(zhǔn)再立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，哪些市場(chǎng)應(yīng)優(yōu)先吸引投資開(kāi)發(fā)。

2、建立前置審批及聽(tīng)證會(huì)制度。包括錫山、惠山、新區(qū)在內(nèi)，市區(qū)新建占地50畝，建筑面積超5萬(wàn)㎡以上的大型市場(chǎng)，包括老市場(chǎng)改擴(kuò)建增量超過(guò)5萬(wàn)㎡以上建筑面積的均應(yīng)報(bào)市政府，經(jīng)綜合平衡后作前置審批（憑批文辦理立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、征土、工商注冊(cè)）。立項(xiàng)前應(yīng)舉行聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)（商會(huì)）、相關(guān)市場(chǎng)和有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)。

3、嚴(yán)格控制市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

早在2006年5月22日國(guó)家建設(shè)部[3]就發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示：“以售后包租的形式購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重”，指出：這種開(kāi)發(fā)有五大風(fēng)險(xiǎn)隱患[4]，“售后包租等銷(xiāo)售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條及國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定”，屬于違法行為，要求各地房管部門(mén)嚴(yán)加監(jiān)管。

建議根據(jù)建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示的政策精神，盡快出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定：

（1）不準(zhǔn)在銷(xiāo)售廣告中出現(xiàn)統(tǒng)一包租及5～10年固定回報(bào)的內(nèi)容，否則嚴(yán)加查處；

（2）凡出售的市場(chǎng)商鋪必需有獨(dú)立的門(mén)牌號(hào)碼，并由業(yè)主自由招租和經(jīng)營(yíng)，否則不準(zhǔn)以“產(chǎn)權(quán)商鋪”銷(xiāo)售；

（3）為提高市場(chǎng)的檔次，引導(dǎo)市場(chǎng)向類(lèi)似于國(guó)外“銷(xiāo)品茂”現(xiàn)代購(gòu)物城方向發(fā)展，應(yīng)規(guī)定其出售的產(chǎn)權(quán)商鋪面積須在150㎡以上。

4、密切關(guān)注已經(jīng)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于已經(jīng)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)組織政府綜合部門(mén)、銀行、土管、房管等職能部門(mén)以及相關(guān)行業(yè)組織組成專(zhuān)門(mén)調(diào)查組，對(duì)這些市場(chǎng)項(xiàng)目作深入調(diào)查，摸清真實(shí)情況，采取“一事一議，一場(chǎng)一策”，研究出化解矛盾、維護(hù)社會(huì)安定的辦法。

應(yīng)立即糾正這些市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的違法行為逐步加以規(guī)范，引導(dǎo)他們適當(dāng)縮小投資規(guī)模（如二期、三期項(xiàng)目不再開(kāi)發(fā)），對(duì)于高度重復(fù)的同類(lèi)市場(chǎng)（如東方輕紡城和新世界國(guó)際紡織服裝城），要引導(dǎo)他們通過(guò)談判協(xié)商進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，或科學(xué)轉(zhuǎn)型，以免兩敗俱傷。對(duì)于有可能發(fā)生資金鏈斷裂的市場(chǎng)項(xiàng)目尤其要注意跟蹤監(jiān)督，以免因復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系引發(fā)社會(huì)不安定。