173輪競拍、溢價率185.34%，最終樓面地價18050.3元/平方米——昨日無錫誕生的最新單價地王，經(jīng)過了3個小時的競價“拉鋸”。同場拍賣的另一幅住宅用地競價用時1個半小時，97輪競價后，溢價率高達269.23%，樓面地價13581.57元/平方米，緊隨新晉地王成為無錫單價第二高的地塊。
位列“三線城市”的無錫，近期單價地王的刷新速度超出想象：先是8月19日土地拍賣創(chuàng)近萬元地價新高，繼而8月22日的土拍拍出無錫歷史上第一幅萬元地，半個月后，當?shù)氐貎r最高水平又噌噌噌地上竄了大幾千元。
為攬兩幅地，網(wǎng)上“拉鋸”近5小時
9月8日，無錫網(wǎng)上拍賣兩幅住宅用地，當?shù)貒辆致?lián)合365淘房網(wǎng)、無錫世聯(lián)行聯(lián)合直播，拍賣從早上9點半持續(xù)到下午2點，近5小時網(wǎng)上“拉鋸”在當?shù)亟^無僅有，19家房企參拍、10萬網(wǎng)友觀戰(zhàn)，足以佐證眼下房產(chǎn)市場之熱。
首先拍賣的濱湖區(qū)太湖新城一幅地塊，萬科、保利、華潤、龍湖、金茂等大牌房企競拍，短短5分鐘，樓面地價就突破萬元；21輪時，地塊溢價超100%。因網(wǎng)上競價太過激烈，當?shù)貒辆W(wǎng)一度“癱瘓”。173輪時，加價激進的上海中銳地產(chǎn)終于以33.1億元報價鎖定勝局，此時地塊溢價率已達185.34%，樓面地價18050.3元/平方米，成為無錫新晉單價地王。
中銳地產(chǎn)2007年已進入無錫，見識了無錫房地產(chǎn)市場沉浮，長久的沉悶期時，與大多數(shù)駐錫房企一樣，內(nèi)心難免彷徨，但無錫房地產(chǎn)市場在今年“鯉魚翻身”，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，8月無錫房價以6.76%的漲幅站上百城之首，劃上了大大的驚嘆號！“中銳”8月19日就以10353.15元/平方米的高地價拿下了太湖新城閃溪河地塊，昨日再下一城，出手更加豪氣，有時一輪就直接加價1億元，轉(zhuǎn)而深耕的心理暴露無遺。
按照無錫市房協(xié)副會長杭衛(wèi)的推測，18000多元的地價，意味著未來房價會沖到3萬至3.5萬元的高位。而官方數(shù)據(jù)顯示，無錫8月全市住宅均價9198元/平方米，以此考量，地王“面粉價”已是全市住宅“面包價”的近2倍！
也許受到新地王激勵，接下來拍賣的梁溪區(qū)丁村管巷地塊加價幅度及速度都更勝一籌，13家房企報名競拍，僅用10分鐘，地塊溢價率就達到200%。1個半小時97輪競拍后，融僑地產(chǎn)以14.4億元攬得地塊，溢價率已高達269.23%。
爆發(fā)性增長，外地購房占比近七成
“感覺無錫的樓市一下子從冬天到了夏天，而且是盛夏，中間沒有過渡。”8月22日無錫土地網(wǎng)上競拍首出萬元地塊、首現(xiàn)206%的高溢價率時，無錫富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李明就發(fā)出了這樣的感嘆。
去年底，無錫全市住宅庫存量約900萬平方米，庫存房源近9萬套，去化周期20個月；而目前當?shù)貛齑嫔唐纷≌?36萬平方米，約3.5萬套房源，去化周期下降至六七個月。
據(jù)市房屋交易管理中心公布數(shù)據(jù)：傳統(tǒng)淡季8月，無錫市區(qū)商品住宅成交面積卻達98.21萬平方米，同比增長106.32%，環(huán)比增長45.78%。截至8月底，今年無錫全市新房成交量超過6.04萬套，已逼近2015年全年6.19萬套的成交量。
官方數(shù)據(jù)還顯示，8月無錫全市商品房備案成交的本地需求僅占三成，占比27.38%，比7月減少25.42個百分點；外地購買力占比則高達67.41%，比7月增加22.05個百分點。這些外來需求，多半抱著投資目的而來。
記者注意到，今年3月至7月，外地人在錫購房比例均在40%多，到8月卻猛漲，的確非同尋常，背后的驅(qū)動力正是緣于8月地價的飆漲。8月22日，歷經(jīng)近400輪競價、溢價201.36%，梁溪區(qū)一幅地塊以10547.9元/平方米樓面地價拍出，當天下午，就有常熟等外地客戶趕來買房。
融創(chuàng)無錫公司總經(jīng)理顧國華分析認為，無錫房價長期徘徊在8000元/平方米左右，到今年6月沖上了9000元/平方米大關(guān)，并持續(xù)向上，這與目前無錫的城市價值有關(guān)，尤其最近提出了上海大都市圈格局的規(guī)劃，從上海坐高鐵到無錫最快僅29分鐘，而無錫房價只有上海的1/6左右，與蘇州房價相比，低出約一半。大城市群的融合，使得周邊投資需求爆棚。
無錫市房協(xié)副會長沈洵也表示，無錫宜居度高，交通、教育、醫(yī)療等都比較發(fā)達，即便是地價攀高至1萬多元/平，與周邊地區(qū)比，仍是一個價格洼地。
在此之前，無錫致力于去庫存，土地供應(yīng)量逐年大幅縮減，客觀上也使得供應(yīng)量明顯下降，而在需求猛然迸發(fā)之時，供需關(guān)系很快就逆轉(zhuǎn)了。
靠投資支撐，三線市場還能火多久
眼下的無錫樓市充斥著樓盤漲價的信息，尤其是8月兩場土拍地價沖高后，樓盤價格預(yù)期更是高漲，惜售待漲的、漲價逼定的越來越多。這似乎是一線城市和南京、蘇州等二線城市樓市的“翻版”。不過，在無錫“異軍突起”之時，蘇州房地產(chǎn)市場已歸于平靜，投資漸趨冷卻。按中指院數(shù)據(jù)，8月蘇州房價出現(xiàn)年內(nèi)首次負增長，以0.25%的環(huán)比降幅，列全國百城倒數(shù)第18位。蘇州樓市庫存出清周期已從2個月回升至5.9個月。
蘇州樓市降溫，與當?shù)亟舆B不斷的調(diào)控尤其是外地人限購實施密切相關(guān)。業(yè)內(nèi)認為，前期外來資本快速涌入帶火市場，一旦需求泡沫漸消，市場自然就會回歸本來價值。
相比之下，無錫房地產(chǎn)消費環(huán)境寬松，在流動性充裕的大市下，成為資本云集地。8月底，當?shù)卦鴤鞒鲢y行對外地人購房限貸的消息，但很快被辟謠。而當前無錫地王頻出，也因此，業(yè)內(nèi)普遍認為量價齊升的態(tài)勢仍將在無錫延續(xù)。
值得指出的是，盡管無錫樓市的快速升溫一定程度上是價值被低估的補漲，但是，自2010年以來，無錫人口增量便持續(xù)放緩，2015年人口增量僅為5年前的1／15，并已經(jīng)連續(xù)兩年維持這一低增長率，而在當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善升級尚未完成的背景下，因投資資本驅(qū)動的人口導(dǎo)入到底能持續(xù)多久，還很難說。
當然，“面粉價”大幅高于“面包價”，房企的經(jīng)營隱患實際也埋下了。
（無錫新傳媒）
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